Xây Nhà Làm Ảnh Hưởng Nhà Bên Cạnh: Quy Định Pháp Luật Và Cách Xử Lý Văn Minh

Xây dựng, cải tạo nhà ở là nhu cầu tất yếu của mỗi gia đình. Tuy nhiên, trong các đô thị lớn tại Việt Nam hiện nay, do đặc điểm nhà cửa san sát, chung tường hoặc chung móng, tình trạng xây nhà làm ảnh hưởng nhà bên cạnh diễn ra rất phổ biến. Những sự cố như nứt tường, lún móng, thấm dột, hay ô nhiễm tiếng ồn không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn làm sứt mẻ tình làng nghĩa xóm, thậm chí dẫn đến kiện tụng kéo dài.

Vậy khi rơi vào tình huống này, chủ nhà và hộ bị ảnh hưởng cần nắm rõ những quy định pháp luật nào? Cách giải quyết sao cho vẹn cả đôi đường? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

xây nhà làm ảnh hưởng nhà bên cạnh

1. Các hình thức ảnh hưởng phổ biến khi xây dựng nhà liền kề

Quá trình thi công, đặc biệt là giai đoạn đào móng và ép cọc, nếu không có biện pháp kỹ thuật an toàn sẽ rất dễ gây ra các hệ lụy cho công trình xung quanh:

• Nứt tường, nứt trần: Đây là dấu hiệu phổ biến nhất do chấn động của máy móc hoặc do sự dịch chuyển của nền đất.

• Sụt lún móng: Khi đào móng sâu hơn móng nhà bên cạnh mà không có biện pháp gia cố (vách cừ, đóng cọc nhồi chống sạt), nền đất dưới móng nhà hàng xóm dễ bị trượt, gây nghiêng hoặc lún nhà.

• Thấm dột nước: Quá trình thi công làm thay đổi đường thoát nước, hoặc việc xây sát vách không chống thấm kỹ khiến nước mưa ứ đọng, ngấm sang nhà bên cạnh.

• Ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi và rác thải xây dựng: Vật liệu xây dựng rơi vãi, bụi mịn bay qua nhà hàng xóm, tiếng máy trộn bê tông, máy khoan hoạt động giờ nghỉ ngơi.

2. Quy định pháp luật về việc xây nhà làm ảnh hưởng nhà bên cạnh

Pháp luật Việt Nam hiện hành có những quy định rất rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Về nghĩa vụ khi xây dựng (Bộ luật Dân sự 2015)

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại (Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015)

“Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.”

 

Điều này đồng nghĩa với việc, nếu việc thi công xây nhà làm ảnh hưởng nhà bên cạnh, chủ nhà (hoặc nhà thầu tùy thuộc vào hợp đồng xây dựng) bắt buộc phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế đã gây ra.

Về xử phạt hành chính (Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Nếu việc tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định, gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận thì sẽ bị xử phạt hành chính tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng (đối với nhà ở riêng lẻ). Đồng thời, chủ công trình buộc phải dừng thi công để khắc phục hậu quả.

3. Quy trình xử lý văn minh và đúng luật khi xảy ra sự cố

Khi phát hiện việc xây nhà làm ảnh hưởng nhà bên cạnh, cả hai bên cần giữ bình tĩnh và thực hiện theo các bước sau để đảm bảo quyền lợi tốt nhất:

Bước 1: Lập biên bản hiện trạng công trình

Ngay khi có dấu hiệu thiệt hại (nứt, lún), hộ bị ảnh hưởng cần yêu cầu chủ đầu tư công trình đang xây dựng tạm dừng thi công để cùng kiểm tra.

• Chụp ảnh, quay video lại các vết nứt, vị trí sụt lún.

• Lập biên bản ghi nhận hiện trạng có chữ ký của: Chủ nhà xây dựng, Chủ nhà bị ảnh hưởng, và đại diện đơn vị thi công (nhà thầu).

Bước 2: Thương lượng và thỏa thuận mức bồi thường

Đây là giải pháp ưu tiên hàng đầu “bán anh em xa, mua láng giềng gần”. Hai bên tự thỏa thuận về:

• Phương án sửa chữa (Chủ nhà xây dựng tự thuê thợ qua sửa hoặc đền bù tiền để nhà bị ảnh hưởng tự sửa).

• Chi phí hỗ trợ chỗ ở tạm thời (nếu mức độ hư hỏng nặng, nguy hiểm không thể ở được).

Bước 3: Đề nghị chính quyền địa phương can thiệp (Nếu không thỏa thuận được)

Nếu chủ nhà xây dựng trốn tránh trách nhiệm hoặc hai bên không thống nhất được mức bồi thường, hộ bị ảnh hưởng có quyền làm Đơn kiến nghị phản ánh gửi lên Ủy ban nhân dân (UBND) cấp Xã/Phường nơi có đất.

• UBND Phường sẽ cử cán bộ địa chính/xây dựng xuống kiểm tra hiện trường.

• Lập biên bản ngừng thi công tuyệt đối công trình vi phạm để giải quyết tranh chấp.

• Tổ chức buổi hòa giải giữa hai bên.

Bước 4: Khởi kiện ra Tòa án Nhân dân

Trong trường hợp hòa giải tại UBND Phường bất thành, bước cuối cùng là nộp đơn khởi kiện ra Tòa án Nhân dân cấp Quận/Huyện để yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Lúc này, Tòa án sẽ trưng cầu giám định độc lập để xác định nguyên nhân và giá trị thiệt hại thực tế làm căn cứ ra phán quyết.

4. Giải pháp phòng ngừa cho chủ nhà trước khi khởi công

Để không rơi vào kịch bản rắc rối “xây nhà mình, đền nhà người ta”, các chủ nhà chuẩn bị xây dựng cần chủ động thực hiện các biện pháp phòng ngừa sau:

KẾT LUẬN

Tình trạng xây nhà làm ảnh hưởng nhà bên cạnh là điều không ai mong muốn, nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát và giải quyết êm đẹp nếu các bên thấu hiểu pháp luật và ứng xử văn minh. Sự chủ động, cẩn trọng của chủ nhà trước khi xây dựng không chỉ bảo vệ túi tiền của chính mình, đảm bảo tiến độ công trình, mà còn giữ gìn được mối quan hệ tốt đẹp lâu dài với những người hàng xóm xung quanh.